Redução do limite para financiamentos da Caixa reflete nas imobiliárias de Joinville

Em vigor há quase dois meses, a redução do limite de crédito para financiamentos de imóveis usados feitos pela Caixa Econômica Federal, de até 80% para o máximo de 50% do valor, começa a apresentar reflexos nas imobiliárias e construtoras de Joinville. Para quatro de sete empresas do ramo consultadas pela reportagem e que atuam na cidade, não houve impacto significativo no número de negócios fechados em decorrência da mudança. Outras três já encontram dificuldades em comercializar imóveis por meio de financiamentos no banco.

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Na prática, com a alteração, quem precisa financiar parte de um imóvel usado na instituição financeira terá que reunir mais recursos próprios na hora de fechar o negócio. A medida chama a atenção porque a Caixa é responsável por 70% do crédito imobiliário do país. Em Joinville, na avaliação de imobiliárias e construtoras, o impacto ainda é pequeno devido ao aumento da concorrência e opções de financiamento de outras instituições. No entanto, o maior problema está na falta de recursos da instituição para liberar novos créditos imobiliários, mesmo para clientes com crédito aprovado.

Em vigor desde 25 de setembro, a retração dos limites de crédito contempla todas as modalidades de financiamentos de imóveis usados feitos pela instituição: empréstimos via Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e pró-cotista do FGTS, além de duas cartas de crédito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que utiliza recursos da poupança.

Essa não foi a primeira alteração feita neste ano pelo banco que, em agosto, já havia reduzido de 90% para 60% ou 70% a cobertura de financiamento para a compra de unidades usadas. À época, a Caixa também reduziu de 90% para 80% do valor total o teto máximo para aquisição de um imóvel novo, incluindo os contratos fechados por meio do Programa Minha Casa Minha Vida.

Com uma estratégia de execução mensal do orçamento para as linhas de empréstimo da área, a Caixa já disponibilizou os orçamentos suplementares do FGTS para financiamentos Pessoa Física e Apoio à Produção para este mês: valores que representam mais de R$ 8,7 bilhões em recursos. “Com essa suplementação, a Caixa garante recursos suficientes para normalizar o ritmo de contratações do Programa Minha Casa Minha Vida para famílias com renda familiar bruta mensal de até R$ 4mil”, sugere a empresa.

Reflexos já sentidos em Joinville

Nas joinvilenses Loocau Imóveis e Galeria Imóveis, a última com uma carteira de 1 mil empreendimentos usados nas condições abarcadas pelos financiamentos da Caixa, não houve mudança significativa na procura e oferta de opções de crédito para aquisição da casa própria. A resposta para a preservação da operação, segundo a gerente de vendas da Galeria, Sirlei Piccolo, está na diversidade de opções disponíveis aos clientes.

— Hoje, os bancos privados já reúnem condições mais atrativas para financiamentos e conseguem competir também com as linhas de crédito das instituições públicas. Há poucos anos, na imobiliária, 90% dos financiamentos eram realizados via Caixa Econômica e 10% eram feitos em outros bancos. Agora essa realidade se inverteu, 90% são financiados em outras instituições, e não houve impacto nos negócios – afirma.

Para o gerente de vendas Paulo Ricardo Pereira, da Imóveis Zibell, que disponibiliza cerca de 500 imóveis para venda, a procura pelos financiamentos continua fortalecida, principalmente porque parte da população ainda desconhece a alteração nos limites de crédito. Apesar disso, ele explica que a possibilidade de venda via financiamentos caiu bastante.

– Isso ocorre porque muitas famílias conseguem reunir 20% para dar a entrada e financiar os outros 80%, mas não têm condições de dar 50% do valor — aponta.

A alternativa, conforme ele, é apresentar as condições a outros bancos, que oferecem taxas parecidas ou menores. “Muitos dos que procuram pela modalidade já buscam o financiamento da Caixa, mesmo sendo correntistas de outros bancos, que, em tese, teriam condições até melhores – explica, salientando a importância dos corretores na elucidação de dúvidas dos mutuários. Muitas famílias conseguem reunir 20% para dar a entrada e financiar os outros 80%, mas não têm condições de dar 50% do valor.

Para Caixa, contratação de créditos cresceu

De acordo com a Caixa Econômica Federal, a contratação do crédito imobiliário está 20% maior em relação ao mesmo período do ano passado – o que contribuiu para que o capital disponível da instituição financeira passasse por reajuste de acordo com as demandas do setor. Até o início do mês, a Caixa afirma ter emprestado mais de R$ 72,4 bilhões em crédito imobiliário no Brasil.

O banco aponta que, mesmo com a redução, para os imóveis usados em que o financiamento estava em andamento antes da alteração do limite, a Caixa vai manter e prorrogar até o fim de novembro às condições anteriores, de até 80%. O mesmo é válido, até o fim do ano, para a continuidade dos financiamentos aos imóveis em que “as avaliações em garantia ao crédito de pessoa física tiveram validade expirada durante o período de transição (das taxas)”.

A Caixa destaca que não realizou alterações nas condições de contratações de imóveis novos, mas informou que continua suspensa desde julho a modalidade pró-cotista do FGTS, que usa recursos do fundo dos trabalhadores de carteira assinada para financiar imóveis de até R$ 950 mil e juros que variam entre 7,85% e 8,85% ao ano.

Em busca de outras alternativas para conseguir financiar

Contar com a alternativa de outros bancos é a opção defendida por Márcio Ravazzoli, gerente de vendas da Irineu Imóveis, devido à “insegurança provocada no mercado imobiliário” com a alteração. A imobiliária disponibiliza cerca de 1 mil imóveis prontos para financiamento e, de acordo com Márcio, possui três clientes que estavam com financiamento em andamento em agências da Caixa antes da alteração e que, na prática, estão com os processos parados.

Na Imobiliária Koncreta, os impactos também são expressivos, apesar do aumento do número de clientes que acabam optando por financiar em outras instituições privadas com taxas parecidas às do banco público. De acordo com o gerente Fernando Tarnowski, a empresa disponibiliza cerca de 3.500 imóveis para venda, 50% deles com a possibilidade de financiamento. Ele diz que houve redução na concretização de financiamentos via Caixa após a mudança.

– Houve uma segurada nas condições de venda por conta dessa redução e também pela suspensão da modalidade pró-cotista do FGTS. Isso promoveu uma restrição e quem está interessado na compra resolve segurar o investimento porque não espera gastar tanto no valor da entrada — fala Tarnowski.

A situação se repete na Anagê Imóveis, que disponibiliza cerca de 2 mil imóveis para venda – 95% deles passíveis de financiamento. O gerente de vendas da empresa, Gilberto Bohrer, conta que a redução do limite prejudicou a comercialização.

— Teve um impacto bem forte e nos prejudicou muito na questão de financiamentos. Estamos sugerindo que os clientes busquem financiar o imóvel em outros bancos, mas essa alternativa nem sempre é viável porque esses bancos não têm a expertise da Caixa no setor e, muitas vezes, não ofertam as taxas de juros que ela disponibiliza.

A manutenção dos limites de financiamento para imóveis novos e queda entre os usados não representou oscilação na aquisição de lançamentos no município. Entre as construtoras, a MRV Engenharia, líder do mercado no segmento de imóveis econômicos do país, destaca que a média de vendas de imóveis novos em Joinville, neste ano, de R$ 9 milhões ao mês, se manteve inalterada, mesmo após o reajuste.

Estamos sugerindo que os clientes busquem financiar o imóvel em outros bancos, mas essa alternativa nem sempre é viável porque esses bancos não têm a expertise da Caixa no setor e, muitas vezes, não ofertam as taxas de juros que ela disponibiliza.

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