Comprar um imóvel e colocá-lo para alugar, a fim de receber aluguel todos os meses é uma hipótese que passa na cabeça de todo brasileiro que planeja ter renda passiva. Tradicionalmente, o investidor brasileiro gosta do mercado imobiliário, especialmente de imóveis físicos, cuja dinâmica é relativamente simples de compreender.
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Mas quem se enquadra neste grupo deve também se questionar: “Será que comprar uma casa ou apartamento e ter que lidar com manutenção de imóvel e inquilino é mesmo o melhor investimento?”. Alugar, manter e gerenciar a propriedade não são tarefas tão simples assim e todo mundo conhece a história de um amigo ou parente que teve problemas com isso.
Investir bem é comparar opções
Uma opção à compra de imóveis físicos para gerar renda passiva que vem ganhando cada vez mais adeptos é o investimento em fundos imobiliários, conhecidos no mercado financeiro como FIIs.
Os FIIs são ativos negociados na B3, a bolsa de valores brasileira, e tratam-se de investimentos coletivos que reúnem recursos de diversos investidores para aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário, que podem ser imóveis comerciais, residenciais, industriais, agropecuários, entre outros.
Cada investidor detém cotas do fundo, e o rendimento dos alugueis é distribuído de acordo com a participação de cada um.
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Mas, focando na rentabilidade, o que é melhor: comprar um imóvel para alugar ou investir em FIIs?
Para responder a esta pergunta, vamos usar uma ferramenta gratuita desenvolvida pela EQI Research, casa de análises da EQI Investimentos. Confira a simulação abaixo.
Qual é melhor: imóvel ou FII?
Para chegar à resposta, vamos usar a calculadora FIIs x Imóveis, disponível gratuitamente neste link.
Carolina Borges, analistas de FIIs da casa de análise, explica que a calculadora pode ser usada tanto por quem têm a quantia em espécie (ou a meta de juntá-la) e está em dúvida sobre a correta destinação do recurso, quanto por quem tem o imóvel físico e quer saber se vale a pena vendê-lo para aplicar em FIIs. Para o inverso também funciona, ou seja, para quem tem FIIs e quer checar se ter o imóvel físico seria a melhor opção.
Usar a calculadora é simples, só é preciso ter o valor aproximado do imóvel físico e do aluguel que poderia ser gerado com a locação. Também é preciso conhecer o perfil do investidor: se conservador (prefere o mínimo de risco), moderado (aceita certa dose de risco) ou agressivo (aceita riscos). Se você ainda não conhece o seu perfil, aproveite e descubra em minutos aqui.
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Simulação com imóvel de R$ 400 mil
Em simulação otimista com um imóvel físico de R$ 400 mil e um aluguel bruto de R$ 3 mil, a calculadora revela que a renda líquida (depois de calculado o imposto de renda) anual obtida seria de R$ 30.600.
Esse mesmo montante de R$ 400 mil em fundos imobiliários renderia:
· R$ 28.800 em renda líquida anual para um perfil conservador;
· R$ 38.400 em renda líquida anual para um perfil moderado;
· e R$ 43.200 em renda líquida anual para um perfil agressivo.
Ou seja, a conclusão é: para um conservador, vale mais a pena investir em imóvel físico, porque os FIIs representam uma perda de 5,9% na renda anual.
Já para os moderados e agressivos, os FIIs são mais interessantes, com ganhos de 25,5% e 41,2% superior à renda obtida com o imóvel físico, respectivamente.
“Quando a gente aumenta o risco da carteira, para os perfis moderado e arrojado, o retorno esperado também aumenta e a gente vê uma vantagem bastante clara nesse sentido”, aponta Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research.
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Para fazer o cálculo com outro valor de imóvel, clique aqui.
Ela pontua, no entanto, que a calculadora foca apenas no quesito rentabilidade. “É preciso saber que, com o imóvel físico, você também tem liquidez limitada, ou seja, não consegue vender o bem com facilidade. Os FIIs, por outro lado, são negociados no dia, na bolsa de valores”, aponta.
Número de investidores de FIIs só cresce
A indústria de FIIs completou 30 anos em 2023. Mas sua maturidade é bem mais recente. Há cerca de cinco anos para cá, houve um boom tanto de ativos disponíveis quanto de número investidores.
E com a queda da taxa básica de juros (Selic) em andamento no Brasil, o mercado vivencia um aumento expressivo. Apenas no mês de janeiro, 81 mil novos investidores passaram a investir em FIIs, segundo dados da B3, a bolsa de valores brasileira.
O número total de investidores ativos em FIIs atingiu a marca recorde de 2,584 milhões, que negociam as cotas dos 923 fundos disponíveis.
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Um dado relevante é que praticamente a totalidade dos novos investidores (99,7%) são pessoas físicas. E vale dizer que os FIIs oferecem dividendos isentos de Imposto de Renda (IR), o que os torna uma opção atrativa para esse perfil de investidor.
“A gente vê com muitos bons olhos esse aumento de investidores nos Fundos Imobiliários. Tivemos um aumento muito grande no pós-pandemia, o que depois desacelerou devido aos juros altos. Agora, tem tudo para que 2024 e 2025 sejam anos muito bons para os FIIs, com a Selic continuando a cair. Temos inclusive muitas ofertas de fundos no momento, o que chama bastante atenção e atrai investidores novos diante das oportunidades”, complementa Carolina.