O que mudou após três anos de aprovação da LOT em Joinville

A Lei de Ordenamento Territorial (LOT) de Joinville entrou em vigor há três anos definindo a fisionomia do perímetro urbano, o perfil dos bairros, como o solo pode ser parcelado e as regras para construção. Ela começou a ser debatida em 2008 e foi aprovada depois de muita discussão em 2017, mas o que mudou e quais foram os impactos para a cidade após a lei começar a valer?

Desde a aprovação, o texto da LOT recebeu 22 projetos de lei para adequações ou mudanças com o objetivo de atender às demandas da cidade, sendo 18 com a participação do Executivo. Segundo o secretário de Planejamento Urbano e Desenvolvimento Sustentável (Sepud), Danilo Conti, as alterações foram necessárias porque a cidade é dinâmica e a discussão sobre o urbanismo está cada vez mais forte. Com isso, os conceitos têm mudado e as adaptações são indispensáveis.

— A gente quer colocar Joinville na vanguarda do urbanismo, o que nos força a melhorar a redação da lei o tempo todo. Antes da LOT, nós tínhamos um ambiente de extrema insegurança jurídica e acreditava-se que a cidade travaria por causa da Lei de Ordenamento Territorial. Isso não aconteceu e hoje já avançamos bastante — explica.

Conti entende que agora o cenário é mais otimista, com uma visão de como a cidade pode avançar com o que há de mais inovador na área do urbanismo. Nos últimos três anos, por exemplo, a Prefeitura enviou uma série de projetos para a Câmara de Vereadores analisar o que são chamados de instrumentos de indução e promoção do desenvolvimento sustentável, como é o caso da outorga onerosa, a transferência do direito de construir e o IPTU progressivo, entre outros (entenda mais no fim da reportagem).

Respeito com o planejamento criado para a cidade

Segundo o secretário, instrumentos como esses vão trazer resultados em médio e longo prazo, mas foi necessário construir as bases de forma sólida para que a cidade possa se desenvolver para a próxima década. O secretário explica que a falta de saneamento básico, segurança pública e mobilidade, por exemplo, são problemas modernos e reflexo de urbanismos que não funcionaram anteriormente no município.

— O primeiro plano diretor de Joinville foi em 1965 e não tivemos o devido cuidado de respeitá-lo. A cidade cresceu fora do que estava estabelecido nele e hoje sofremos as consequências daquele trabalho desrespeitado. Se repetirmos esse erro, vamos agravar os problemas. Nosso cuidado é ser guardião disso e fazer com a cidade respeite o planejamento que ela mesma fez — salienta.

Ele ressalta que a discussão sobre a Lei de Ordenamento Territorial passou por audiências públicas, reuniões do Conselho da Cidade e da Câmara de Vereadores antes de ser aprovada, contando com a participação da comunidade na construção da redação final.

Sinduscon vê melhorias para a construção civil

Um dos setores mais afetados por decisões em relação ao urbanismo, a construção civil vê melhorias na cidade após a Lei de Ordenamento Territorial entrar em vigor. Segundo Bruno Cauduro, diretor de Relações Institucionais do Sindicato da Indústria e Construção Civil de Joinville (Sinduscon), a principal vantagem da LOT foi dar segurança em relação ao que pode e não pode ser feito nos imóveis.

— Nos anos pré-LOT a gente tinha a expectativa pela lei porque não havia segurança. Acho que isso foi uma baita vantagem porque melhorou bastante — explica.

As outras vantagens da lei foram os instrumentos que foram aprovados, segundo a entidade. Cauduro explica que esses aprimoramentos foram muito benéficos para a sociedade, já que a LOT precisava de aprimoramentos. Ele cita os exemplos da outorga onerosa, a venda do potencial construtivo e o IPTU progressivo como instrumentos positivos.

— É um grande benefício para o ramo da construção e, consequentemente, para toda a sociedade, já que construímos porque existe procura. Com essas melhorias, conseguimos ver uma melhora na situação e uma estabilidade maior — complementa.

Espaço para avanços nos próximos anos

O representante do Sinduscon acredita que apesar das melhorias ainda há espaço para avanços. Isso porque é necessário acompanhar as tendências de moradia, de tamanho dos prédios e das necessidades da população joinvilenses. Para ele, a LOT não pode ser encarada como algo estático, mas as mudanças devem ser feitas de forma gradativa, evitando que ela seja alterada a toda hora.

— Tem que ir observando e se adaptando as novas tecnologias e usos. No passado, por exemplo, a vaga de garagem era algo muito disputado, mas hoje se diminuiu um pouco a necessidade com a chegada dos aplicativos de transporte. Não acredito que as pessoas vão deixar de ter um carro, mas mudou o perfil e precisamos ir nos adaptando — exemplifica.

Entenda alguns projetos de alteração e instrumentos

Outorga onerosa

Permite a construção e ampliação de prédios que podem chegar a até 30 andares, dobro do que é autorizado pela Lei de Ordenamento Territorial (LOT). O proprietário pode construir até 100% além do permitido, com uma compensação financeira paga ao município.

A outorga pode ser utilizada em algumas áreas da cidade. Entre elas, estão os setores de adensamento prioritário, formados pelo Centro, bairros vizinhos e parte das zonas Sul, Norte e Leste. Também foram incluídos os setores de centralidade urbana (área no entorno dos terminais de ônibus, em um raio de um quilômetro) e as faixas viárias.

A altura máxima permitida para construção de prédios hoje depende da região da cidade, em critérios definidos pela LOT. Essas faixas se dividem em 45 metros (correspondente a 15 andares), 30, 25, 20, 15 e 9 metros.

Fator de sustentabilidade e inovação

Estimula a construção de edifícios sustentáveis, que são aqueles que amenizam ou anulam o impacto ambiental dessa edificação na cidade. Os interessados ainda vão poder comprar a outorga mais barata que os demais. A intenção é aumentar na cidade a presença de edificações sustentáveis e com índice maior de inovação, como já se vê em outros países. A lei foi aprovada em 2018, mas ainda falta a homologação.

IPTU progressivo

Alíquota para para terrenos baldios ou subutilizados em algumas áreas do município. Os proprietários dos terrenos da primeira área já foram notificados para que apresentem em dois anos a comprovação de utilização do imóvel ou o projeto para construção, ampliação ou parcelamento. O proprietário ainda terá mais dois anos para iniciar as obras e outros três ou cinco anos para concluir, dependendo do porte.

Caso o município não receba a comprovação da utilização ou o projeto para construção, começará a incidir o aumento no IPTU. A lei prevê diferentes alíquotas, dependendo do imóvel, e com crescimento anual até o teto de 12%. Hoje, a maioria dos terrenos baldios da cidade tem alíquota de 2% do valor do imóvel.

Uso condicionado

O projeto corrigiu um problema criado após a aprovação da LOT. Após a vigência da nova lei, houve empresas com dificuldade para renovar a autorização após ampliação ou mesmo mudança no contrato social: é que a atividade deixou de ser permitida naquele local após a Lei de Ordenamento Territorial. O uso condicionado permite a manutenção de quem já está instalado.

Transferência do direito de construir

Com o instrumento é possível vender o potencial construtivo de imóvel que tem restrição de construção. Em um exemplo, se determinado prédio tem três andares onde podem dez pavimentos por causa de uma limitação, como tombamento, pode vender os sete andares extras, a serem construídos em outro local.

Setor náutico

A lei regulariza as marinas já existentes nas regiões dos bairros Cubatão e Espinheiros. Também autorizou a implementação de outras atividades de apoio, como construção de tanques de combustível para abastecimento das embarcações, oficinas de reparo para barcos, além de restaurantes e até pousadas. Também será possível fazer a construção de pequenos aeroportos e heliportos na região.

Fundo de Desenvolvimento Sustentável

O fundo foi criado para reunir recursos de projetos como a outorga onerosa e o IPTU progressivo. Esse dinheiro deve ser usados para preservação do patrimônio histórico e revitalização de espaços urbanos, por exemplo, como é o caso do projeto para requalificação do Centro de Joinville.