Indicador que reajusta o aluguel caiu: saiba como negociar com o proprietário

Para quem paga aluguel, 2017 terminou com uma notícia esperançosa: o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), usado para reajustar a maioria dos contratos de locação de imóveis, teve deflação, algo que não acontecia desde 2009. O acumulado nos últimos 12 meses, fechados em dezembro, ficou negativo em 0,52%. Para se ter uma ideia da diferença, em 2016, no mesmo período, o IGP-M teve alta de 7,17%.

Isso quer dizer que inquilinos que têm contratos vencendo precisam ficar atentos. Nos últimos oito anos, esta é a melhor oportunidade para tentar manter os valores do aluguel congelados. Para isso, é preciso negociar com a imobiliária ou com o dono do imóvel.

– O IGP-M é o índice mais usado no reajuste do aluguel e, nos últimos anos, sempre tinha alta. Mas é preciso ver o que está no contrato, se é usado mesmo o IGP-M. E também conferir se o reajuste tem de seguir o índice, inclusive se este for negativo. Aí, pode baixar o aluguel – explica o corretor de imóveis Murialdo Crescencio.

Demanda alta

Essa deflação de 0,52% do IGP-M acumulada em 2017 deve ser usada nos contratos que sofrerão reajuste em janeiro, segundo o economista da Fundação Getulio Vargas (FGV) André Braz. Se o contrato for reajustado em fevereiro, o índice a ser usado deverá ser o acumulado dos 12 meses terminado em janeiro e, assim, sucessivamente.

Mas ao longo do ano, o IGP-M não deve repetir em 2018 a taxa negativa de 2017. De acordo com a própria FGV, o IGP-M deve ficar mais alinhado ao Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que tem projeção de 4,2% neste ano.

Ao longo de 2017, a demanda de imóveis ajudou a pressionar para baixo o preço do aluguel. Houve mais oferta do que interessados em alugar.

– O preço médio dos aluguéis andou baixando por causa de uma dificuldade para se encontrar locador, isso também por causa da crise. Agora, o IGP-M negativo ajuda a forçar esses preços como estão. Só o fato de não subir já é uma economia importante – avalia Murialdo.

PARA O ALUGUEL CABER NO BOLSO: VEJA COMO NEGOCIAR MELHOR

TEMPO E PACIÊNCIA

– A pressa é inimiga para de quem busca a melhor oferta.

– Além dos portais específicos de imóveis, barbadas surgem também nas redes sociais.

– Faça acompanhamento diário, porque a oferta surge e desaparece rapidamente.

INFORMAÇÃO É TUDO

– É o que vai dar a você a condição de argumentar com propostas viáveis, tanto para um novo contrato quanto para renovar.

– Por isso, analise os valores de aluguéis na região. Saiba a média de preços e perceba quais são os mais caros.

– Depois, entre em contato com o dono do imóvel ou a imobiliária para conversar.

– Os proprietários, na maioria, preferem reduzir um pouco a deixar o imóvel vazio e arcar com os custos.

AVALIAR O VALOR

– Confira o aluguel em relação ao preço do imóvel. Até 0,5% do valor de mercado é considerado adequado. (Exemplo: se o imóvel vale R$ 300 mil, o ideal é pagar até R$ 1,5 mil de aluguel).

– Caso o valor pedido ultrapasse 0,7%, analise a situação. Se você já aluga, já comece o movimento para buscar uma baixa.

UM POUCO MENOS

– Ofereça menos do que é o ideal para você, não revele de primeira o quanto gostaria de pagar.

– Exemplo: se o aluguel é R$ 1 mil, e o bom para você pagar é R$ 800, ofereça R$ 700. É na contraproposta que pode estar o ideal.

PROPOR PARCERIA

– Que tal incluir na renegociação a pintura do imóvel ou arrumar algo que precisa ser melhorado?

– Se você ou algum familiar sabe mexer com a parte elétrica, por exemplo, pode valer a pena.

– Você gastaria com material, por exemplo, e teria um desconto por 12 meses.

QUANTO ANTES, MELHOR

– Não deixe finalizar o período de contrato para pedir baixa.

– Você fica sem prazo de negociação e acaba aceitando o que está previsto.

– Antecipe a conversa com o proprietário ou a imobiliária em dois ou três meses.

DÊ VALOR A SI MESMO

– Na hora de renovar, não esconda as suas qualidades de inquilino.

– Reforce que paga o aluguel em dia.

– Destaque que, graças aos seus cuidados, o imóvel está em bom estado.

– Não é exagero mostrar fotos que comprovem o quanto a propriedade está conservada.

FIQUE ATENTO A ESTAS DICAS PARA ALUGAR

REAJUSTE

– Normalmente, o contrato prevê um reajuste por ano com base no Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M).

– Esse índice acumulado nos últimos 12 meses está em – 0,52%.

CONHEÇA BEM

– Teste o chuveiro, pias, descarga e toda a parte elétrica e hidráulica.

– Vale perguntar ao síndico ou ao porteiro como é a vizinhança e a segurança.

– É bom visitar mais de uma vez antes de locar. Prefira sempre durante o dia para ver melhor possíveis imperfeições.

– Preste atenção durante a vistoria antes de começar a morar. Se não notar um dano já existente, pode acabar tendo de pagar por ele.

GARANTIAS

As principais garantias exigidas para a locação:

– Fiador: um terceiro com imóvel, parente ou amigo, que se compromete a cobrir a parcela, caso o inquilino atrase o pagamento.

– Seguro-fiança: costuma ser um pouco maior do que uma parcela do aluguel. O valor não é devolvido ao locatário e é pago no ato da entrega das chaves.

IPTU, CONDOMÍNIO E TAXAS

– IPTU é pago por quem mora de aluguel no imóvel, assim como o condomínio.

– Mas algo pontual, como consertar um elevador, deve ser pago pelo dono. Mas sempre vale o que está no contrato.

INFILTRAÇÕES E VAZAMENTOS

– Quando é originado pelo inquilino, ele paga. Nas outras situações, quem paga é o proprietário.

– Nunca faça obra por conta própria e sem autorização, também, por escrito.

ANTES DE PARTIR

– O locatário é obrigado a devolver o imóvel no estado que o recebeu.