Ao optar por investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), os investidores frequentemente buscam a segurança proporcionada pelos imóveis, que oferecem uma garantia física, além da renda passiva proveniente dos dividendos pagos mensalmente.
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Vale explicar, os FIIs são veículos de investimento coletivo que aplicam recursos em empreendimentos imobiliários. Eles permitem que investidores adquiram frações de diversos empreendimentos, como escritórios, shoppings, hospitais, entre outros, sem necessariamente comprar o imóvel físico.
Os FIIs geram renda através da locação desses imóveis e distribuem parte desse rendimento aos cotistas na forma de dividendos. Além disso, a valorização das cotas pode ocorrer conforme o desempenho dos imóveis e do mercado imobiliário.
No mundo dos investimentos, os FIIs integram a chamada renda variável – ou seja, cuja rentabilidade não é predeterminada nem fixa e oscila conforme a realidade do mercado.
No momento atual, eles vêm se destacando, justamente por estarem nessa classe, que tende a ser privilegiada pela queda dos juros básico da economia (Selic).
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No entanto, ao investir em FIIs, logo se descobre que há mais de 400 diferentes fundos imobiliários sendo negociados na bolsa de valores, inclusive de diferentes tipos.
Há os FIIs de papel (que investem em ativos financeiros relacionados ao mercado imobiliário) e há os FIIs de tijolo (que investem em imóveis físicos, de fato). E dentro dos FIIs de tijolo há ainda subgrupos de shoppings, lajes corporativas (escritórios), galpões, residenciais etc.
E agora, como escolher?
Nessa imensidão de opções, é bem possível que o investidor se sinta perdido. Para facilitar o investimento em FIIs, a EQI Research, casa de análises da EQI Investimentos, desenvolveu uma ferramenta gratuita que promete ser um verdadeiro farol.
Independentemente do nível de conhecimento do investidor, o Checklist de FIIs destaca as oportunidades e alerta sobre os riscos associados a cada fundo.
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“Nossa proposta é que o Checklist indique para o investidor onde há sinal verde para um bom fundo, onde há sinal vermelho de alerta e onde há um sinal amarelo de que é preciso buscar mais embasamento antes de adquirir o fundo”, explica Carolina Borges, analista responsável pela elaboração da planilha. Literalmente, estas são as cores apresentadas na análise dos fundos.
Como usar o Checklist de FIIs?
Para usar a planilha, o investidor deve seguir alguns passos simples:
- Baixar a planilha, clicando neste link
- Fazer uma cópia do arquivo e escolher o local de salvamento no seu drive.
- Após isso, você terá duas abas na planilha: FIIs de tijolo e FIIs de papel. Selecione a aba correspondente ao seu interesse.
- Preencha o campo de pesquisa com o FII que deseja analisar.
- Confira a análise e a cor atribuída a ele.
Para os FIIs de tijolo, que englobam imóveis físicos, são levadas em conta nove características fundamentais para a análise:
- Localização dos imóveis
- Qualidade da gestão do fundo
- Histórico de vacância (proporção de imóveis dentro do portfólio do Fundo que estão desocupados ou não gerando renda)
- Diversificação e qualidade dos inquilinos
- Vencimento dos contratos
- Histórico de pagamento de proventos pelo fundo
- Diversificação interna
- Padrão construtivo
- Concentração de fontes de receita (quanto mais diversificado for o fundo, menor a dependência de um ou poucos locatários)
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Esses critérios são ponderados de forma diferente na análise, e a pontuação de cada um varia de acordo com o tipo de FII avaliado.
Para os FIIs de papel, a análise é um pouco diferente, enfocando o investimento em títulos de dívida. Os pontos avaliados são:
- Tipo de crédito
- Prazo médio de vencimento
- Avaliação de crédito
- Diversificação de indexadores
- Qualidade da gestão
- Razão de garantia (LTV) do portfólio
Carolina destaca que, dentre todos os itens avaliados, a análise do crédito e a qualidade da gestão são os mais relevantes, embora todos sejam extremamente importantes para a tomada de decisão de investimento.
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