Dagmara Spautz: Mercado imobiliário e auditores fiscais em guerra em Itajaí

A batalha entre os construtores de Itajaí e a auditoria fiscal da prefeitura em relação ao ITBI, o imposto cobrado em transações imobiliárias, parece longe de ter fim. Agora, o vereador Níkolas Reis (PDT) protocolou um pacote de projetos que regulamentam a cobrança do imposto. As propostas proíbem o que o parlamentar classifica como “métodos aleatórios” como base de cálculo e a obrigação de pagar o tributo para registrar o imóvel em cartório. As medidas têm apoio do Sinduscon e da OAB Itajaí.

Na semana passada a Comissão de Direito Tributário da OAB se reuniu com Níkolas para acompanhar o caso. A própria OAB já havia protocolado, em dezembro, um pedido para que a Câmara de Vereadores intervisse num modelo de cobrança que, no entender da entidade, causa insegurança jurídica.

O problema está no que o presidente da Comissão Tributária, Antonio Müller Lenzi, entende como uma inversão de processos. Ao invés de autorizar a cobrança do ITBI de acordo com o valor venal informado pelo contribuinte, e depois avaliar se esse valor condiz com o de mercado (o prazo para isso é de cinco anos), o setor de auditoria da Secretaria da Fazenda compara de imediato os valores informados com preços que constam numa base de dados que inclui imobiliárias, construtoras e em processos de outros imóveis semelhantes. O resultado é que muitos contribuintes acabam pagando bem mais do que calculavam gastar.

A mudança vem desde 2014, quando os auditores fiscais levantaram que declarações equivocadas de valor venal fizeram o município perder R$ 50 milhões em cinco anos. A partir daí, a Secretaria da Fazenda já emitiu notificações retroativas equivalentes a

R$ 30 milhões. O total recuperado não foi informado.

No entender da fiscalização, a mudança era necessária porque havia injustiça na cobrança: contribuintes que adquiriam imóveis em financiamentos bancários, registrados, eram taxados pelo valor integral – enquanto que aqueles que faziam outros modelos de negociação conseguiam declarar um valor menor e pagavam menos imposto.

Modelo é correto, diz TJ

Embora a OAB alegue ilegalidade, no final do ano passado o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJ-SC) negou um recurso do Sinduscon que pedia alterações no processo de cobrança do ITBI. O relator do caso, desembargador Pedro Manoel Abreu, considerou legítima a cobrança antecipada, de acordo com o Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina.

Em relação à comparação de valores, o desembargador destaca que “o que costumeiramente tem ocorrido no município de Itajaí nas transmissões de propriedade imobiliária é a tentativa de burlar o Fisco, declarando-se valores muito aquém daqueles efetivamente negociados ou, ainda, valores que se mostram a baixo do real valor de mercado dos imóveis. A propósito, diga-se, prática bastante corriqueira nos meandros do mercado de imóveis em todo o país”. Diante disso, o a base de cálculo a partir do valor de mercado é considerada “plenamente aceitável” pelo TJSC.