Crédito imobiliário: tire suas dúvidas para solicitar um financiamento

Com a queda na taxa de juros cobrada pelos bancos, as condições para financiamento imobiliários melhoraram de forma considerável ao longo de 2018. Mas esse processo ainda pode ser confuso para muitas pessoas. Afinal, qual a diferença entre SFH e SFI? O que é amortização? Em quais casos é possível usar o FGTS?

Confira a lista 10 perguntas e respostas para tirar dúvidas e entender mais sobre o tema.

Qual é a diferença entre os sistemas de financiamento?

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) representa o maior número de financiamentos e tem regulação do governo federal pela Lei 4.380/64, que define condições como taxa de juros, quota e prazos. Nessa modalidade, por exemplo, o crédito é limitado a imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão.

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) foi criado em 1997 como uma alternativa a quem não se enquadra nas exigências do SFH ou procura imóveis mais caros. Essa modalidade não tem regras definidas por lei e as obrigações de cada negociação são definidas diretamente com o banco.

A Carteira Hipotecária (CH) é oferecida por alguns bancos e se assemelha ao SFI porque as condições de financiamento são definidas pelos próprios bancos.

De onde vem o dinheiro para esses financiamentos?

O Banco Central regula os sistemas de financiamento e define que ao menos 65% dos recursos captados pelos bancos em depósitos de poupança serão aplicados para crédito imobiliário. Desse montante, no mínimo 80% deve ser repassado para as operações do SFH. O restante deve ser disponibilizado para outros financiamentos, incluindo o SFI e a CH.

E quais são as condições do Minha Casa, Minha Vida?

O programa do governo federal se enquadra no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), mas tem taxas diferenciadas e regras mais rígidas. A primeira faixa tem cobrança de juros de ao menos 4,59% por ano e pode ser utilizada por pessoas com renda bruta de até R$ 2,6 mil para aquisição de imóvel novo nos empreendimentos construídos pelo programa.

As demais faixas de crédito têm taxa mínima 5,11% ao ano para pessoas com renda bruta de até R$ 7 mil que planejam comprar um imóvel, terreno ou construir por conta própria. Em ambos os casos, o prazo máximo para quitar o financiamento é de 30 anos.

O que é a linha pró-cotista?

Oferecida apenas pelos bancos vinculados ao governo federal, essa modalidade utiliza dinheiro do FGTS para financiar o crédito imobiliário. A Caixa oferece taxa mínima de 7,75% ao ano, a mais baixa para quem não se enquadra nas regras do programa Minha Casa, Minha Vida. No Banco do Brasil o percentual é mais alto e tem os juros parte de 9% ao ano.

Quais imóveis têm as melhores condições de financiamento?

O SFH oferece os menores juros para quem procura crédito imobiliário. O financiamento pode ser mais vantajoso para quem paga aluguel e procura por imóveis mais simples. O economista Jurandir Sell explica que a locação é percentualmente mais cara para quem mora em locais avaliados em até R$ 150 mil, os quais também se encaixam em condições de financiamento com juros menores. "Quanto mais simples o imóvel, mais caro o aluguel. A residência em um bairro simples muitas vezes tem aluguel com custo de até 3% do valor do imóvel. Em comparação, uma cobertura na Beira-Mar Norte, em Florianópolis, tem aluguel que muitas vezes cobra de 0,2% a 0,4% da avaliação".

Quais são os documentos necessários para solicitar o financiamento?

As exigências variam de acordo com cada banco. Entre os documentos que geralmente são exigidos estão RG, CPF, certidão de nascimento, comprovante de residência, comprovante de renda e declaração de imposto de renda. Quando necessário, podem ser cobradas as certidões de casamento, divórcio e óbito do cônjuge.

Como saber se essa é a hora para comprar um imóvel?

O economista Jurandir Sell sugere que o consumidor tente guardar por seis meses o valor equivalente à prestação antes de fechar o financiamento. Dessa forma, se a pessoa paga R$ 700 de aluguel e a prestação do imóvel será de R$ 1,2 mil, por exemplo, deve tentar guardar essa diferença durante um semestre para saber se conseguirá honrar esse compromisso a longo prazo. "Há muita expectativa para que as taxas de juros caiam ainda mais ao longo de 2019, além de não ter nenhuma perspectiva de aumento no curto prazo. A taxa atual é baixa, mas não tão baixa que precisa se afobar neste momento".

O que é amortização e qual a diferença entre os sistemas?

Amortização é o valor pago mensalmente para reduzir o saldo do financiamento. O banco cria um sistema para pagamento da dívida de forma parcelada, com o objetivo de quitá-la no prazo contratado. Atualmente dois métodos são utilizados com mais frequência: Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price.

No primeiro, o valor pago é maior no início e tende a reduzir com o passar dos anos. A prestação soma as parcelas de amortização e os juros, de forma que a amortização é recalculada a cada doze meses (com a divisão do saldo devedor pelo prazo restante do financiamento) e as taxas são atualizadas mensalmente. É o sistema recomendado para quem tem emprego estável e tem condições de pagar mais nos primeiros anos, já que haverá facilidade nos últimos anos de financiamento.

Já a Tabela Price utiliza um sistema de amortização em que as prestações pagas são iguais. A amortização aumenta ao longo do tempo, já que o saldo devedor demora mais para ser pago. É a melhor opção para quem não pode pagar valores mais altos no início ou que pretende liquidar o financiamento antes do prazo contratado, pois é um sistema onde paga-se taxa de juros maior (que não seriam pagas no caso das últimas parcelas serem abatidas antecipadamente).

Posso usar meu FGTS?

O fundo de garantia pode ser usado nos contratos do sistema SFH com três finalidades: aquisição ou construção de imóvel residencial urbano, amortização ou quitação do saldo devedor e pagamento de parte do valor das prestações do financiamento.

Porém, é importante ficar atento com algumas regras específicas dessa modalidade, como não ser proprietário de outro imóvel residencial urbano ou em construção localizado no município atual de residência ou de trabalho (incluindo os limites das regiões metropolitanas).

Como posso aumentar o meu score com o banco?

O score é a classificação definida após o banco analisar o histórico de crédito do cliente que solicitou o financiamento. Esse número será decisivo para que o cliente consiga uma taxa de juros baixa. Para o economista Jurandir Sell, há algumas ações que podem aumentar esse indicador, como manter um bom relacionamento com o banco, efetuar investimentos, fazer financiamentos e pagar as contas em dia. Por outro lado, constantes renegociações e não pagar as dívidas podem abaixar o índice de quem busca por crédito.