Conheça o investimento que mais cresce no país: Fundos de Investimentos Imobiliários

Quem já atua no ramo de investimentos ou deseja iniciar nesse meio possivelmente já ouviu falar sobre os Fundos de Investimentos Imobiliários. Os FII, de modo geral, são condomínios fechados de investidores que se reúnem para aquisição de ativos atrelados ao mercado imobiliário. Seu patrimônio é dividido em cotas, que podem ser negociadas na Bolsa de Valores.

Assim, ao adquirir essas cotas, o investidor passa a ter o direito de receber os aluguéis mensais correspondentes à sua posição, que atualmente são isentas de Imposto de Renda para pessoa física.

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De acordo com Guilherme Minikovski, sócio e especialista de investimentos da Warren, por trás dessa estrutura, um gestor realiza as compras e vendas dos ativos e busca otimizar o resultado do portfólio. Isso envolve o acompanhamento de questões legais, comerciais, de engenharia, dentre outras atividades.

Vantagens

Entre as principais vantagens de se investir em imóveis através de fundos imobiliários, Guilherme destaca:

• Possibilidade de investimento em imóveis através de aportes menores;

• Maior liquidez na compra e venda da posição;

• Diversidade de ativos disponíveis para negociação;

• Terceirização da tomada de decisão para equipes especializadas;

• Isenção de IR no recebimento mensal dos aluguéis.

Desvantagens

Por outro lado, o especialista alerta para algumas desvantagens como:

• Custos para manutenção da estrutura – que são pagos através de taxas de administração e performance;

• Decisões fugirem ao controle do investidor – cabendo ao gestor decidir e executar;

• Volatilidade do valor das cotas na negociação diária em bolsa de valores – sendo essa talvez a desvantagem que mais impacta os investidores.

Perfil do investidor

Pelo fato de serem negociados na bolsa de valores, os fundos imobiliários apresentam oscilações diárias no valor de suas cotas, o que pode afastar o investidor mais conservador.

Por isso, Guilherme recomenda exposição somente àqueles que tolerem essa volatilidade, que pode gerar perdas no curto prazo.

— Assumindo que o investidor aceita esse risco, é o ativo mais recomendado para quem busca uma renda recorrente. Os fundos imobiliários são obrigados por lei a distribuir no mínimo 95% do lucro das suas operações, o que faz com que o investidor esteja constantemente recebendo proventos — afirma.

Tipos de investimentos ideais

É seguro afirmar que o mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) se divide entre as seguintes classes:

1. Fundos de tijolo – que engloba diversos segmentos como Galpões Logísticos, Lajes Corporativas, Shopping Center, Varejo, Agências Bancárias, Educacional, Hospitais, Hotéis, Residenciais, entre outros.

2. Fundos de papel – que possuem em sua carteira certificados de recebíveis imobiliários (CRI), que são títulos que buscam financiar a atividade imobiliária.

3. Fundos de fundos – cujo objetivo é comprar uma cesta de fundos imobiliários disponíveis no mercado, diversificando a exposição do investidor.

4. Fundos de desenvolvimento – onde o gestor buscará oportunidades em projetos ainda em construção, objetivando lucro com a posterior venda.

Quando investir é um bom negócio

O investimento em Fundos Imobiliários é bastante atrativo para quem busca constituir renda recorrente ao longo do tempo, através do mercado imobiliário, desde que não se preocupe com a oscilação diária do valor das cotas.

Vale acrescentar que, como os imóveis possuem, em regra, cláusulas em seus contratos de aluguel que garantem a recomposição anual da inflação, a tendência é que esta renda seja majorada com o decorrer dos anos, se traduzindo em um rendimento com ganho “real” para o investidor, acima da inflação.

Fundos Imobiliários vs. Imóveis

Segundo Guilherme, sob a ótica exclusiva do aluguel mensal, os Fundos Imobiliários apresentam, em média, retorno superior ao imóvel físico.

— Atualmente, a média mensal dos aluguéis dos FIIs está entre 0,5% e 0,6%, superior ao que se verifica no mercado imobiliário. Quando se considera ainda a isenção de IR, temos mais um ponto a favor dos FIIs — destaca. 

Além disso, o especialista comenta que o fator liquidez também é muito importante, pois, em uma eventual emergência, se desfazer de um imóvel pode levar tempo e o proprietário não consegue vender apenas uma parte da estrutura.

— Já posições em Fundos Imobiliários podem ser negociadas parcialmente, com liquidação financeira em apenas 2 dias após a venda — garante Guilherme.

O mercado na pandemia

É de conhecimento de todos que alguns setores da economia foram mais afetados do que outros durante a crise causada pela pandemia do novo coronavírus.

Os segmentos cujo impacto foi maior precisaram se reinventar, entretanto, alguns deles ainda não conseguiram a retomada das atividades.

Shopping Centers, por exemplo, enfrentam o grande desafio de manter os lojistas, concedendo descontos nos aluguéis e flexibilizando condições de pagamento. Assim como o setor de Lajes Corporativas, que em função da adoção do home office por diversas empresas, têm observado um aumento na devolução de espaços, aumentando a vacância.

Por outro lado, há setores beneficiados com a atual situação. Um deles é o de Galpões Logísticos, em função do crescimento do e-commerce e da necessidade das empresas estarem cada vez mais próximas dos seus clientes, encurtando o tempo de entrega das compras. Outro segmento de destaque é o de Recebíveis Imobiliários, que financiam a atividade imobiliária.

Contudo, Guilherme ressalta que os setores mais afetados já incorporam parte desse pessimismo no valor de suas cotas no mercado. 

— Muitos deles estão negociando significativamente abaixo do seu valor patrimonial, que nada mais é que o valor de avaliação desses imóveis. Cabe ao investidor identificar, com a ajuda de um profissional especializado, o que se mostra oportunidade nesses tempos de incerteza — sugere.

Dicas e orientações

Então, se você pensa em investir em Fundos Imobiliários, anote a dica valiosa que Guilherme dá especialmente aos leitores do Investe mais:

— Independente da experiência do investidor, busque sempre por fundos que possuam bons imóveis, bem localizados e de alto padrão construtivo. E, é claro, contem com boas equipes de gestão. Afinal, crises vêm e vão, mas o valor de um bom imóvel, bem gerido, é perene no tempo.

Quer saber mais sobre esse modelo de investimento? Fale com os especialistas da Warren.

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