Com queda de juros e condições mais flexíveis, cenário é favorável para financiamento de imóveis

Apesar de muito popular, a expressão “sonho da casa própria” deixou de ser tão repetida nos últimos anos pelas condições pouco favoráveis para concessão do financiamento. No início de 2017, a média de juros para financiamento era de 15,4% ao ano, de acordo com o Banco Central. Mas a situação mudou ao longo dos últimos dois anos, com redução da taxa em todos os bancos e mais facilidade para conseguir o dinheiro, ao mesmo tempo em que cresce a expectativa com a retomada da atividade na construção civil.

A redução dos juros para financiamento imobiliário acompanhou a tendência de queda da Selic, que partiu de 14,25% em outubro de 2016 para 6,50% em abril de 2018 – o menor percentual da série histórica brasileira. Com a taxa básica de juros mais baixa, os bancos privados puxaram o movimento de facilitar o crédito e acirraram a concorrência com a Caixa Econômica Federal, que na época liderava com folga esse mercado.

Com taxa mínima de 10,25% ao ano no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que representa a maior parte das negociações e utiliza recursos da poupança, a Caixa perdeu espaço e respondeu em abril de 2018 com a primeira redução após 17 meses. O banco ainda fez outras duas nos meses seguintes, até chegar ao índice mínimo de 8,75% ao ano. Já no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), considerado de livre negociação por não ser regulado pelo Banco Central, houve queda da taxa de 11,25% para 8,75% nesse período.

Apesar das sucessivas reduções, a Caixa deixou de ter a menor taxa do Sistema Financeiro da Habitação. Conforme apurado pela reportagem com os cinco maiores bancos do país, o Itaú oferece juros a partir de 8,30% ao ano, seguido pelo Banco do Brasil com mínimo de 8,45%. A lista ainda tem o Santander e o Bradesco, que oferecem taxas a partir de 8,95% e 8,99%, respectivamente.

O professor e economista Jurandir Sell explica que, após a solicitação do financiamento, o banco analisa todas as informações dos clientes e cria um score para classificá-lo em uma faixa de crédito, o que definirá a taxa que será oferecida na proposta. Dessa forma, ele ressalta que é necessário tomar cuidado com os juros divulgados pelos bancos porque estes serão oferecidos apenas aos que têm um histórico excelente.

– Ao manter um bom relacionamento, efetuar investimentos, fazer financiamentos e pagar em dia as contas, o banco vai ver que você é uma pessoa organizada e boa pagadora, fazendo com que o score de crédito aumente significativamente. Então, o score é um histórico de uma vida toda e essencial para receber propostas com taxas baixas, algo que não vai ocorrer se estiver em constantes renegociações e deixar de pagar dívidas.

Além do mínimo de juros não ser a realidade de muitas pessoas, também haverá acréscimo da taxa referencial, índice que corrige o saldo devedor das contas de poupança e do FGTS. O reajuste não está sendo aplicado desde setembro de 2017 porque os juros da tabela estão zerados. Mas como há vinculação ao contrato, as parcelas futuras podem ser afetadas – até pelo financiamento ser de longo prazo.

Recursos do FGTS dão impulso à aquisição de imóvel

Os bancos subordinados ao governo federal ainda oferecem a linha pró-cotista, modalidade que usa dinheiro do FGTS. A Caixa tem juros iniciais de 7,75% ao ano, os mais baixos para quem não se enquadra nas regras do Minha Casa, Minha Vida – que está incluído no Sistema Financeiro da Habitação, mas tem taxas diferenciadas. No Banco do Brasil, o percentual é mais alto e tem mínimo de 9% ao ano.

Além da queda dos juros, outra condição favorável para a compra da casa própria é o aumento do percentual do imóvel que pode ser financiado. Se no começo de 2018 a Caixa limitava o crédito a 50% da avaliação da residência, agora a instituição paga até 80%. Banco do Brasil, Santander e Bradesco estabeleceram o mesmo patamar, enquanto o Itaú custeia até 82%.

O interesse dos bancos em acirrar a concorrência e oferecer melhores condições de financiamento é para tentar captar clientes em um mercado considerado seguro, já que o imóvel é utilizado como garantia, caso o cliente não consiga pagar as parcelas. Com a expectativa de retomada da atividade na construção civil no Brasil em 2019, a aposta no setor deve abaixar ainda mais as taxas de juros.

– Estamos com a taxa referencial mais baixa da história brasileira e com perspectivas de queda para o ano que vem. Os juros estão efetivamente atrativos para quem quer comprar imóveis ou construir. Temos uma demanda reprimida dos últimos anos de pessoas que querem casa e temos uma capacidade de acelerar muito a nossa construção civil, o que é um ponto muito interessante, porque traz de forma quase imediata um reflexo no emprego e na renda – explica o economista Jurandir Sell.

Construção civil projeta cenário mais favorável

As mudanças para oferta de crédito imobiliário nos últimos meses foram comemoradas pelos empresários do setor da construção civil. Os representantes dos Sindicatos da Indústria da Construção de Florianópolis, Joinville e Blumenau são unânimes em afirmar que oferecer condições mais atrativas de financiamento pode acelerar os investimentos no setor no próximo ano.

Para o presidente da Associação dos Comerciantes de Material de Construção de Joinville, Rudi Soares, facilitar as condições do crédito é essencial para que o setor consiga crescer em 2019. Otimista com a possibilidade de reação do mercado, ele projeta crescimento acima de 10% na revenda de materiais de construção e produtos de acabamento.

– Nos últimos anos fomos afetados pelas dificuldades de financiamentos do governo federal, o que estagnou o setor. Porém, essa condição foi revertida porque agora já temos boas linhas de crédito tanto em bancos públicos quanto nos privados, o que será importante para a retomada.

Crédito imobiliário tem alta de 53% em outubro

Os financiamentos para compra e construção de imóveis no Brasil com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) acumularam alta nos últimos meses. Conforme a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), em outubro de 2018 a soma foi de R$ 5,66 bilhões, cerca de 15% maior do que setembro e 53% superior ao mesmo período do ano passado. O crédito disponibilizado no mês foi utilizado para financiar 23,1 mil imóveis.

No acumulado de 2018 até outubro, o montante destinado à compra e construção de imóveis foi de R$ 46,5 bilhões, cerca de 28% maior do que o registrado no mesmo período do ano passado. Enquanto 2017 teve financiamento de 147,6 mil imóveis, neste ano foram 185,2 mil unidades, o que representa alta de 25,5%.

O banco que liberou mais crédito para compra e construção em outubro, último dado divulgado pela Abecip, foi o Bradesco. Em seguida, ficaram Caixa Econômica Federal, Itaú, Santander e Banco do Brasil.