Câmara de Joinville inicia debate sobre a proposta da LOT enviada pela Prefeitura

A proposta final da Lei de Ordenamento Territorial (LOT), enviada pelo Executivo à Câmara de Vereadores de Joinville nesta semana, após quatro anos de muitas idas e vindas, promete gerar ainda muita discussão e algumas polêmicas. O documento enviado ao Legislativo na última quarta-feira é extenso e foi montado após a realização de mais de cem reuniões com técnicos, moradores e integrantes de conselhos comunitários.

Os pontos mais polêmicos, envolvendo as áreas em que pode ou não haver construções, os tamanhos das construções e as permissões de uso do solo, tudo isso passará por nova análise, agora do ponto de vista político. Não há um prazo para que o documento seja colocado em votação. Por enquanto, os vereadores reúnem as propostas de emendas que serão sugeridas pelas comissões. A LOT será analisada inicialmente pela Comissão de Legislação e Justiça.

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O presidente desta comissão, Maurício Peixer (PSDB), quer a tramitação do projeto em conjunto com a Comissão de Urbanismo, mas o presidente desta pasta, Maycon Cesar (PPS), ainda não anunciou sua decisão. Com base no texto enviado à Câmara pela Prefeitura, “A Notícia” elencou dez pontos que merecem maior atenção. O texto da lei é longo, denso e, sem uma ajuda técnica, é quase impossível ao cidadão encontrar as respostas para questões práticas. Confira:

Algumas das propostas da LOT

1) Para que serve a LOT?

A LOT tem o caráter de regulamentar o parcelamento, a divisão, o loteamento, a ocupação e o uso do solo na cidade. Está dividida em quatro partes:

a) Territorial: divide a cidade em várias áreas, setores e faixas de uso, conforme as características de cada região.

b) Parcelamento do solo: é a divisão de uma área maior (gleba) em outras menores e em lotes. Esses lotes precisam fazer frente para uma via pública (rua) existente ou que será criada.

c) Uso do solo: as edificações são classificadas por tipo de atividade (residencial, comercial, de serviços, industrial etc.). O objetivo é evitar conflitos entre os diferentes usos. Uma área industrial, com geração de passivos ambientais, por exemplo, não pode ser usada como residência ou para a produção de alimentos.

d) Ocupação do solo: são os parâmetros construtivos (altura dos prédios, recuos, área máxima para construir etc.). O objetivo é assegurar a iluminação, a ventilação e a permeabilidade do solo nestes locais.

2) Zonas urbana e rural

A LOT oficializa a divisão do município em duas zonas: rural e urbana. A área total da cidade é de 1.124,12 km quadrados. Deste total, 913,75 km quadrados estão na zona rural. Embora pareçam contínuas, as áreas se misturam em alguns pontos da cidade.

Por exemplo: se uma pessoa reside em uma região urbana, mas que está situada dentro de uma área rural, é preciso consultar o mapa oficial da Prefeitura para saber exatamente em que área ou setor ela está enquadrada. A LOT enviada para a Câmara tem uma série de mapas anexos que detalham cada situação.

3) Como devem ser os loteamentos?

É responsabilidade do empreendedor criar uma série de estruturas básicas

de infraestrutura. Por exemplo:

? 10% do loteamento devem ser destinados para equipamentos públicos, como creches, escolas e praças.

? O local deve ter rede de drenagem pluvial, rede de água encanada e de esgoto doméstico.

? Também é preciso ter iluminação pública, pavimentação, sinalização de trânsito básica, calçadas e ruas identificadas.

? Não podem ser abertos loteamentos em: áreas alagadiças, de mangue ou sujeitas a inundação; áreas contaminadas por algum tipo de produto, resíduo ou detrito; áreas com fortes inclinações, e sujeitas a deslizamentos; unidades de conservação ambiental e manutenção de florestas.

4) As construções

Estão presentes em vários pontos do documento. Um dos mais importantes é o que aborda a ocupação do solo. O documento define como se constrói no lote e de que forma o morador e o empreendedor poderão construir na área disponível.

A LOT cria dispositivos para ocupação, como o coeficiente de aproveitamento do lote (CAL); a taxa de ocupação máxima; a altura máxima da edificação; e a taxa de permeabilidade mínima.

O coeficiente de aproveitamento do lote diz quantas vezes poderá ser realizada uma construção na área em estudo, destacando o tamanho da construção em relação ao tamanho do terreno. Se a pessoa tem um terreno de 1.000 metros quadrados e quer construir, ele vai consultar a LOT e perceber que o coeficiente é igual a 1. Portanto, o proprietário só poderá construir uma vez no terreno.

Construções de um andar podem ter mil metros quadrados. Se forem dois andares, a soma deve dar mil metros quadrados também. Assim, se o proprietário quiser construir quatro andares, cada um deles deverá ter, no máximo, 250 metros quadrados.

Antes, esse coeficiente era aplicado apenas na área central e em alguns setores. Agora, ele valerá para toda a cidade. O maior coeficiente previsto é o 4, mas pode chegar a 6 se pagar a chamada “outorga onerosa”.

5) Áreas dos prédios

A base dos prédios, construída sobre partes laterais e dos fundos, poderá chegar no máximo a 9 metros de altura. Antes, a altura variava entre dois e três pavimentos, dependendo do bairro. Já a taxa de ocupação do solo passa a ser, para a maioria das regiões de Joinville, de 60% da área total do terreno. Antes, havia mais de uma dezena de taxas e variava de bairro para bairro.

6) Altura dos prédios

A altura máxima dos prédios é, via de regra, de 45 metros de altura. Antes da LOT, a medida era feita por andares ou pavimentos, podendo chegar a 18, no máximo. Agora, todos os prédios passam a ser autorizados de acordo com a medição em metros. A altura máxima – que é de 45 metros – pode chegar a 67,5 metros, mas para isso os proprietários terão de optar pela outorga onerosa ou a transferência do direito de construir, dois conceitos novos e que dependem de pagamentos adicionais à Prefeitura.

7) Limites do terreno

Trata do recuo frontal, dos afastamentos laterais e dos fundos da construção em relação ao limite do terreno vizinho. Antes, o recuo frontal era de 5 metros e não haviam outros critérios. Agora, a distância mínima da frente do terreno para o prédio será de 5 metros, mas será preciso respeitar um ângulo máximo de 76 graus em relação ao eixo da rua. Ou seja, é preciso formar um triângulo.

Um dos lados desse triângulo é o solo do prédio até o meio da rua; o outro é o próprio prédio; e o terceiro é uma linha imaginária da rua até o ponto mais alto do prédio. Os afastamentos laterais e dos fundos eram de 50 centímetros por pavimento, garantindo uma distância mínima de 1,5 metro. Agora, o afastamento não poderá ser inferior a um sexto da altura do prédio, acrescido de 50 centímetros. A garantia de uma distância mínima de 1,5m está mantida.

8) Prédios x solo

É preciso respeitar a taxa de permeabilidade, que é a área do lote que deverá ser deixada livre de pavimentação ou construção. Ela serve para absorver a água da chuva. Antes, não havia solicitação legal para áreas de permeabilidade. Com a LOT, em toda a cidade, deverão ser deixados no mínimo 20% de área permeável no terreno. Ou seja, num terreno de 400 metros quadrados, pelo menos 80 metros quadrados devem ser deixados livres de qualquer tipo de construção ou pavimentação.

9) Garagem

Trata-se de um dos pontos que ainda podem gerar discussão na Câmara. Pela LOT, não há exigência de vagas mínimas de garagem. Será cobrado apenas para as áreas residenciais, que cada unidade habitacional (casa ou apartamento) tenha uma vaga de estacionamento no prédio. Os outros tipos de estabelecimentos só terão a obrigatoriedade de reservar vagas para idosos e portadores de necessidades especiais. Alguns vereadores já propuseram a criação de mais vagas de garagem.

10) Ruas com comércio

A LOT cria as faixas viárias, que são as ruas onde se concentram os pontos comerciais e de serviços. Essas vias caracterizam-se por eixos comerciais ao longo das principais vias públicas. Elas serão destinadas ao adensamento habitacional e populacional. Há regras de construção específicas para estas vias e para as vias secundárias. Cada morador poderá saber, pelo mapa oficial que está no projeto, como a sua rua ficou caracterizada.