A hiperverticalização de Balneário Camboriú, que reúne alguns dos maiores edifícios residenciais do Brasil e da América Latina, tem servido de modelo para “redesenhar” outras cidades no país. A prefeitura – e a construção civil – vêm recebendo consulta de municípios de todo o Brasil interessados no modelo de outorga onerosa, que fez da construção dos superedifícios um case nacional.
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O interesse vem de cidades de todo o país – mais recentemente, de municípios da região Nordeste, incluindo cidades com características semelhantes a Balneário, com espaços altamente valorizados e necessidade de investimento em infraestrutura urbana.
Secretário de Planejamento e ex-prefeito de Balneário por duas vezes, o engenheiro Rubens Spernau diz que cidades como São Paulo e Curitiba são as precursoras nas chamadas “operações urbanas”, que são basicamente a liberação de gabaritos em algumas partes do município em troca de valores reinvestidos em infraestrutura – algo que Balneário Camboriú passou a utilizar de forma consistente. Até mesmo a reurbanização da Avenida Atlântica, avaliada em R$ 500 milhões, está sendo feita em troca do aumento de potencial construtivo dos arranha-céus.
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– Hoje nossa infraestrutura urbana está alicerçada nas outorgas. Isso tem feito uma diferença enorme para encarar grandes desafios e outros que estão por vir. O valor da terra é muito alto, e qualquer intervenção urbana, especialmente ligada à mobilidade, tem um custo de indenização altíssimo, especialmente na nossa região. Ou seja, se não tivermos as operações urbanas, a própria venda de outorgas para construir mais, alicerçada no que a legislação permite, de fato não temos como encarar esses desafios.
Isso criou um modelo de ocupação sui generis em Balneário, que privilegia a altura dos edifícios. O skyline tem admiradores e críticos – mas é inegável que chame atenção. E isto tem feito da cidade um assunto nos fóruns de discussão nacional sobre ocupação urbana.
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– Muitos gestores têm apostado na verticalização porque é um modelo mais democrático de gestão urbana. É uma maneira de tratar o recurso público de forma mais eficiente, mas a cidade tem que ser pensada para isso – avalia a engenheira civil Stephane Domeneguini, responsável pela área de supertalls da FG Empreendimentos, construtora que alguns dos maiores arranha-céus da América Latina.
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De fato, a concentração de edifícios residenciais em locais onde é maior a oferta de infraestrutura urbana nas grandes cidades é uma discussão pertinente entre os urbanistas. O caso de Balneário Camboriú, ela reconhece, é diferente: a cidade é um exemplo de hiperverticalização “orgânica”, resultado da alta demanda por imóveis em um espaço reduzido e muito valorizado. O que não é para qualquer município:
– Balneário Camboriú é resultado do perfil demográfico. Foi um crescimento orgânico, que agora buscamos que seja planejado. E tem mercado para subir – avalia a especialista.
Em breve, Balneário terá o maior prédio residencial do mundo: o Triumph Tower, um gigante com mais de 500 metros de altura e mais de 100 andares que será erguido na Barra Sul, à beira-mar. O superprojeto está em etapa final de aprovação na prefeitura – o que inclui as negociações sobre outorga onerosa e solo criado, instrumentos que permitem ampliar o número de pavimentos e o potencial construtivo.